Дольщикам не нужно будет платить налог на доход физлиц (НДФЛ), если они получат после банкротства застройщика возмещение в виде новых квартир от регионов. Такой законопроект, разработанный депутатами и сенаторами, Государственная Дума приняла в первом чтении 19 января. «Парламентская газета» выясняла, какие еще действующие в стране нормы защищают интересы покупателей новых квартир.
Социальная справедливость
В июне 2019 года президент Владимир Путин заявил на совещании с членами Правительства о необходимости решить проблему обманутых дольщиков как можно скорее, переместив риски жилищного строительства с граждан на государство, застройщиков и банки. Поручение главы государства возымело действие. Новая схема привлечения средств через счета эскроу, стартовавшая в стране с 1 июля 2019 года, действительно позволила исключить появление новых обманутых дольщиков. В то же время старые проблемы стали решать региональные фонды, которые могут назначить компенсации дольщикам как в виде денежных выплат, так и достроить дом обанкротившихся компаний.
И хотя для защиты прав дольщиков сделано уже немало, тем не менее тема до сих пор на повестке — правоприменительная практика то и дело обнаруживает лакуны в правовом поле. Так, если закон сегодня ограждает денежные возмещения дольщиков от начисления НДФЛ, то в случае получения ими квартир в виде компенсации случаются непредвиденные казусы, напомнил один из авторов законопроекта, председатель Комитета по труду, социальной политике и делам ветеранов, заместитель руководителя фракции ЛДПР Ярослав Нилов.
«Если компенсация регулируется региональным законодательством и происходит в силу принятых законов в субъектах, в этом случае исключения нет, — отметил депутат. — То есть 217-я статья Налогового кодекса этого исключения не содержит. Мы предлагаем этот пробел устранить».
Инициатива, по его словам, вызвана жалобами граждан в адрес депутатов. В качестве примера глава комитета привел Московскую область, где ФНС начислила налог исходя из кадастровой стоимости жилья, которое получили в виде компенсации обманутые дольщики. Сумма вышла приличная — несколько миллионов рублей. После этого были подготовлены соответствующие поправки «и появилась межфракционная инициатива, которая получила поддержку в Правительстве».
По мнению зампредседателя Комитета по бюджету и налогам Каплана Панеша, принятие законопроекта позволит восстановить социальную справедливость в отношении пострадавших граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов и получивших возмещение в соответствии с законами субъектов РФ.
Эскроу-счета и региональные фонды
Напомним, с июля 2019 года строительные компании не могут привлекать деньги дольщиков напрямую. Согласно закону, покупатели квартир перечисляют средства за свои «квадраты» в строящихся домах на банковские счета эскроу. Застройщик не имеет к ним доступа до тех пор, пока не выполнит свои обязательства. Другими словами, деньги покупателя компания получит только после сдачи дома в эксплуатацию. Само строительство она должна вести за счет кредитов или собственных активов. При этом средства граждан, размещенные на счетах эскроу, застрахованы.
Тогда же, в 2019 году, президент подписал закон, обязывающий власти субъектов создавать региональные фонды для завершения строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, возводимых с привлечением средств дольщиков. Также документ разрешил перечислять средства материнского капитала на эскроу-счета.
Принятый закон позволил создать единый реестр проблемных объектов недвижимости, в отношении которых застройщик более чем на шесть месяцев нарушил сроки завершения строительства или обязанности по их передаче. Также был сформирован реестр застройщиков, признанных банкротами, в отношении которых открыто конкурсное производство. Оба реестра вошли в Единую информационную систему жилищного строительства.
Еще один принятый закон обязал страховщиков передать все ранее полученные премии по страхованию застройщиков в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства, куда все застройщики ранее отчисляли по 1,2 процента от стоимости договора.
Если обязательства не могут быть выполнены
В декабре 2021 года в стране начали действовать новые правила, регламентирующие достройку многоквартирных домов Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства.
Теперь решение о завершении строительства принимается в зависимости от степени готовности объекта. Фонд стал финансировать завершение проектов со степенью готовности на 80 процентов или более. В остальных случаях дольщикам выплачивается денежное возмещение.
В декабре 2022 года Госдума усовершенствовала действующие нормы, приняв закон, который разрешает Фонду защиты прав дольщиков принимать решение о замене способа восстановления прав дольщиков на денежные выплаты, если жилье не может быть достроено. Вице-спикер Госдумы Сергей Неверов тогда пояснил, что документ наводит порядок в реестре проблемных объектов.
Инициатива «Единой России», по его словам, повышает эффективность использования бюджетных средств, предоставляемых на финансирование мероприятий по защите прав граждан — участников строительства.
Теперь Фонд может по ходатайству губернаторов отозвать решение о финансировании завершения региональными фондами строительства при выявлении в ходе обследования объекта обстоятельств, при которых обязательства перед дольщиками не могут быть исполнены в установленный законом трехлетний срок.