Интересы детей при продаже недвижимости оберегаются по-разному в зависимости от того, является ли ребенок собственником или нет. Какие меры принимаются государством, чтобы несовершеннолетние не потеряли крышу над головой, разбиралась «Парламентская газета».
Если ребенок собственник
Ребенок может стать собственником в любом возрасте. Для продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, требуется разрешение органа опеки и попечительства. Это касается любой недвижимости — жилой, нежилой, квартиры, дачи, дома в деревне. Органы опеки проверяют законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли эта сделка интересам несовершеннолетнего, не ущемляет ли его права. И в течение 15 дней либо выдает разрешение, либо отказывает в сделке.
Продать жилье, на которое у ребенка есть право собственности, можно только при условии, что несовершеннолетнему обеспечат жилье взамен проданного. За этим пристально следят органы опеки. Как правило, они требуют, чтобы сделки по продаже старой квартиры и покупке новой проходили одновременно. В новой квартире доля ребенка выделяется сразу же, при подписании договора купли-продажи. Одновременное проведение сделок защищает и права несовершеннолетнего собственника, и права покупателя, который может быть уверен, что сделка в последующем не будет оспариваться, ему не придется судиться и так далее.
Органы опеки практикуют двухэтапное разрешение:
— предварительное, когда квартиру собрались продать, но альтернативу еще не нашли;
— окончательное, когда квартира для покупки найдена.
Еще одна мера обеспечивает права ребенка на недвижимость — это обязательное нотариальное удостоверение сделки. Без этой процедуры Росреестр переход прав не зарегистрирует.
Дети тоже могут быть самостоятельными
За детей до 14 лет (малолетних), то есть в их интересах, от их имени все делают представители — родители, усыновители или опекуны. Подписывают договор, подают заявление и документы для регистрации прав в Росреестр.
Ребенок же в возрасте от 14 до 18 лет при желании может совершать сделки с недвижимостью самостоятельно, но с письменного согласия родителей (опекунов, попечителей, усыновителей). Сдать документы для регистрации в Росреестр и подписать документы у нотариуса он может сам.
Когда ребенок не собственник
Если у ребенка есть постоянная регистрация в продаваемом жилье, но нет права собственности, то не нужно получать разрешение в органах опеки и не нужно идти к нотариусу. Жилищные права таких несовершеннолетних со стороны государства практически ничем не защищены, их судьба в руках родителей.
За исключением двух случаев:
— когда несовершеннолетний остался без родителей и находится под опекой или попечением;
— когда несовершеннолетний отказался от приватизации в пользу других членов семьи.
В этих двух случаях требуется и разрешение органа опеки, и нотариальное удостоверение.
Если при покупке жилья использовался материнский капитал
Еще один механизм защиты прав несовершеннолетних при операциях с недвижимостью — контроль использования материнского капитала при покупке жилья.
Исполнительный вице-президент Гильдии российских адвокатов Виктория Еремченко рассказала «Парламентской газете», что если семья решила вложить маткапитал в покупку жилья, то всем членам семьи — и детям и родителям — выделяются доли в праве собственности. Все несовершеннолетние, таким образом, становятся долевыми собственниками. И если в дальнейшем родители захотят продать эту квартиру, им придется брать разрешение в органах опеки и удостоверять сделку у нотариуса.
«Органы опеки дадут разрешение на отчуждение такой недвижимости только при условии, что в новой квартире детям также будут оформлены в собственность доли. Размер этих долей должен быть не меньше чем те, что выделялись при использовании материнского капитала», — пояснила юрист.
Контролируется не только купля-продажа
Органы опеки и попечительства гарантируют и обеспечивают права несовершеннолетних собственников недвижимости не только при купле-продаже. Это касается и:
— сдачи недвижимости в аренду или в безвозмездное пользование;
— передачи в залог;
— раздела имущества, выделение из него долей и прочее.
Важно, что государству удается контролировать только те сделки, которые проходят регистрацию в Росреестре. Так, выпадают из-под контроля, например, договоры аренды сроком менее года. Многие, чтобы не регистрировать договор аренды, не платить налог с дохода, заключают договор на 11 месяцев, так как регистрация требуется при договоре сроком от года. В таких ситуациях органы опеки бессильны, эти сделки просто вне их зоны видимости.